Ugovor o građenju – najčešći problemi i pravna zaštita investitora

Izvođač kasni s radovima, radovi nisu izvedeni kako je dogovoreno, traži se dodatni novac, a pojedine situacije nisu jasno definirane ugovorom. Ovo su najčešći problemi s kojima se investitori susreću u gradnji, neovisno o tome radi li se o adaptaciji stana, izgradnji obiteljske kuće, višestambenih zgrada ili poslovnih kompleksa. Takve se situacije u praksi najčešće javljaju upravo kod ugovora o građenju, osobito kada u građevinske pothvate ulaze osobe bez prethodnog iskustva u području gradnje, oslanjajući se na pretpostavku da će se potencijalni problemi rješavati „u hodu“.

Međutim, upravo je pretpostavka rješavanja problema u „hodu“ jedna od najvećih i najskupljih pogrešaka koje se mogu napraviti u gradnji.

Smisao ugovora o građenju jest urediti odnose između naručitelja (investitora) i izvođača radova kako bi se ovakve situacije izbjegle ili barem jasno i unaprijed regulirale. U praksi se, međutim, često pokaže da ugovor ne sadrži odgovore na ključna pitanja: što se događa u slučaju kašnjenja radova, loše izvedbe, može li se ugovor raskinuti i pod kojim uvjetima, postoji li pravo na naknadu štete i koje su njegove posljedice.

Razlog tome najčešće nije nepoznavanje zakona, već činjenica da ugovori ne predviđaju stvarne okolnosti koje se redovito pojavljuju tijekom izvođenja radova. Tek kada dođe do spora, postaje jasno što je u ugovoru propušteno urediti. Iako se to osobito odnosi na investitore bez prethodnog iskustva u gradnji, isti se problemi nerijetko pojavljuju i u ugovorima među poduzetnicima koji u građevinskom sektoru posluju dugi niz godina.

Kašnjenje izvođača kod ugovora o građenju – prava i mogućnosti investitora

Kašnjenje u izvođenju radova jedan je od najčešćih razloga sporova vezanih uz ugovor o građenju. To ne znači nužno da rokovi u ugovoru nisu ugovoreni, već da često nisu dovoljno precizno definirani ili su vezani uz okolnosti koje ostavljaju prostor za različita tumačenja.

Osim toga, ugovori nerijetko ne predviđaju jasne posljedice kašnjenja izvođača, poput ugovorne kazne ili drugih financijskih sankcija. Poseban problem nastaje kada, čak i ako je ugovorna kazna predviđena, nije ugovoren odgovarajući instrument njezina osiguranja, zbog čega takve odredbe u praksi često ostaju bez stvarnog učinka ili zahtijevaju dugotrajne sudske postupke.

Važno je naglasiti da ne predstavlja svako kašnjenje automatski povredu ugovora. Pravne posljedice ovise o sadržaju ugovora i razlozima zbog kojih je do kašnjenja došlo.

Ako je kašnjenje posljedica okolnosti na koje izvođač objektivno nije mogao utjecati, poput nepovoljnih vremenskih uvjeta ili nepredviđenih tehničkih poteškoća, potrebno je utvrditi jesu li takve okolnosti ugovorom predviđene i kakav učinak imaju na produljenje rokova. Suprotno tome, kašnjenja uzrokovana lošom organizacijom rada, nedostatkom radne snage ili preuzimanjem više projekata u pravilu se pripisuju odgovornosti izvođača.

Nakon što do kašnjenja dođe, postupanje investitora ima ključnu ulogu. U pravilu je preporučljivo uputiti izvođaču pisanu opomenu s primjerenim dodatnim rokom, čime se formalno evidentira povreda ugovora i stvaraju preduvjeti za daljnje pravne korake.

Ako izvođač ni u dodatnom roku ne nastavi s radovima ili ih ne dovrši, investitor može razmotriti raskid ugovora, angažiranje drugog izvođača te ostvarivanje prava na naknadu štete, ovisno o okolnostima konkretnog slučaja.

Ishitrene odluke, poput jednostranog prekida radova bez prethodnog pisanog upozorenja, mogu dodatno zakomplicirati pravni položaj investitora, zbog čega je u situacijama kašnjenja važno postupati promišljeno i uz pravovremeni pravni savjet.

Nedostaci izvedenih radova i odgovornost izvođača kod ugovora o građenju

Kada se utvrdi da izvedeni radovi imaju nedostatke, primjerice da ne odgovaraju ugovorenim tehničkim specifikacijama, projektu ili pravilima struke, investitoru stoji na raspolaganju niz pravnih mogućnosti. Opseg tih prava ovisi, među ostalim, o tome jesu li nedostaci uočeni pri primopredaji radova ili su se pojavili naknadno, tijekom jamstvenog roka.

Primarno pravo investitora jest zahtijevati od izvođača otklanjanje nedostataka u primjerenom roku, pri čemu je izvođač obvezan nedostatke ukloniti o svom trošku. Ako izvođač u ostavljenom roku ne postupi po zahtjevu, investitor može povjeriti sanaciju trećoj osobi, na teret izvođača.

Ako otklanjanje nedostataka nije moguće, ako bi bilo povezano s nerazmjerno visokim troškovima ili ako izvođač odbija popravak, investitor ima pravo na razmjerno sniženje ugovorene cijene. U slučaju bitnih nedostataka koji građevinu čine neuporabljivom ili predstavljaju povredu izričitih ugovornih uvjeta, moguće je raskinuti ugovor i bez prethodnog zahtjeva za popravak. Kod manjih nedostataka, raskid dolazi u obzir tek ako izvođač ne ukloni nedostatke u ostavljenom roku.

Neovisno o tome koje pravo koristi, investitor zadržava pravo na naknadu štete koju trpi zbog postojanja nedostataka.

U praksi važnu ulogu imaju i financijski instrumenti osiguranja, poput zadržanog dijela cijene ili bankarske garancije za otklanjanje nedostataka, koji omogućuju učinkovitu naplatu troškova sanacije.

Za ostvarivanje navedenih prava ključno je poštivanje rokova. Vidljivi nedostaci moraju se prijaviti odmah pri primopredaji radova, dok se skriveni nedostaci prijavljuju bez odgađanja, a najkasnije u roku od mjesec dana od njihova otkrivanja. Ako nije drukčije ugovoreno, jamstveni rok za kvalitetu izvedenih radova iznosi dvije godine, dok odgovornost za solidnost i sigurnost građevine traje deset godina.

Važno je naglasiti da samoinicijativno otklanjanje nedostataka bez prethodnog obavještavanja izvođača i ostavljanja primjerenog roka može dovesti do gubitka određenih prava ili otežati naknadno potraživanje troškova.

Dodatni radovi i povećanje cijene kod ugovora o građenju

Tijekom izvođenja radova nerijetko dolazi do zahtjeva izvođača za dodatnom naknadom, uz obrazloženje da pojedini radovi nisu bili obuhvaćeni projektom ili troškovnikom. Takvi zahtjevi često predstavljaju početak ozbiljnijih nesuglasica.

U praksi se često postavlja pitanje ima li izvođač pravo na dodatne radove i povećanje cijene prema ugovoru o građenju.

Važno je razlikovati situacije u kojima izvođač zahtijeva povećanje cijene zbog odstupanja od projekta od onih u kojima do izmjene ugovorene cijene može doći samo pod strogo propisanim uvjetima.

Kada se radi o nužnim i hitnim radovima koji su morali biti izvedeni radi sprječavanja opasnosti ili nastanka štete, izvođač ima pravo na pravičnu naknadu, uz obvezu da o tome bez odgode obavijesti investitora. Nasuprot tome, kada izvođač svojevoljno odstupa od projekta, pravo na dodatnu naknadu ovisi o tome je li za takve radove prethodno pribavljena suglasnost investitora.

Izmjena ugovorene cijene zbog promjena cijena materijala ili drugih elemenata dolazi u obzir samo u iznimnim slučajevima, i to pod uvjetom da izvođač uredno i pravodobno ispunjava ugovorne obveze. Izvođač koji je došao u zakašnjenje ne može se pozivati na kasnije nastale promjene cijena kao osnovu za povećanje ugovorene cijene.

Sve navedeno ukazuje na to da su dodatni radovi i povećanje cijene područje u kojem je precizno ugovaranje od presudne važnosti. Nejasne ugovorne odredbe i oslanjanje na naknadne dogovore dovode i investitore i izvođače u pravnu nesigurnost te otežavaju ostvarivanje učinkovite pravne zaštite.

Ugovor o građenju nije puka formalnost, već ključni alat za upravljanje rizicima koji neizbježno nastaju tijekom izvođenja radova. Većina sporova ne proizlazi iz nepoznavanja zakona, nego iz nejasno ili nepotpuno ugovorenih odnosa te pokušaja rješavanja problema tek kada su oni već nastali. Pravodobna pravna procjena i jasno ugovaranje ključnih pitanja često sprječavaju dugotrajne i skupe sporove.

Ako se nalazite u fazi sklapanja ugovora o građenju ili ste već suočeni s problemima tijekom izvođenja radova, preporučljivo je pravodobno potražiti stručni pravni savjet.

Za dodatne informacije ili pravni savjet u vezi s ugovorom o građenju, možete nam se obratiti s povjerenjem.