Ci sono due mezzi dell’acquisto della proprietà dei beni immobili in base agli atti giudiziari onerosi:
Con lo stesso mezzo dell’acquisto l’acquirente ha flessibilità maggiore concernente la scelta del bene immobile che ha intenzione di acquistare. Perciò la maggior parte degli acquirenti sceglie proprio questo mezzo dell’acquisto dei beni immobili.
Parlando dell’acquisto del bene immobile in base al contratto di compravendita del bene immobile è necessario di sottolineare che ci sono due condizioni per acquistare un bene immobile:
L’atto giuridico valido prevede l’esistenza del contratto di compravendita del bene immobile valido, in forma scritta, con lo scopo dell’acquisto della proprietà dal proprietario precedente all’acquirente in modo previsto dalla legge.
Secondo la Legge sulla proprietà e altri diritti reali (Gazzetta ufficiale 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14; nel prosieguo: “Legge sulla proprietà”), la proprietà si acquista con la registrazione nei libri fondiari in base alla dichiarazione valida del cedente del diritto di proprietà con l’intenzione di cedere il suo diritto di proprietà all’acquirente (clausula intabulandi).
Per registrare la proprietà nei libri fondiari l’atto giuridico che pone la base per la registrazione della proprietà nei libri fondiari, deve essere creato con il contenuto e nella forma prevista dalla legge. Questo significa che la clausula intabulandi deve contenere la firma del proprietario precedente autenticata da parte del notaio, sia la stessa incorporata nel contratto di compravendita del bene immobile o stesata successivamente in forma della dichiarazione separata.
Se la registrazione della proprietà è stata richiesta, ma non tutte le condizioni previsti per la registrazione dalla legge sono soddisfatte, la proprietà sarà prenotata nel caso che le condizioni per l’approvazione della prenotazione (i documenti sono nella forma prevista dalla legge, il fondamento giuridico è dimostrato, non c’è dubbio che i documenti sono autentici). Se la prenotazione sarà successivamente giustificata in modo e nei termini previsti dalla legge, la proprietà sarà considerata di esserne acquista al momento della presentazione della proposta per la registrazione della proprietà nei libri fondiari.
Nel caso della compravendita delle quote societarie tutti i beni della società acquistata e anche gli immobili nella proprietà della società vengono trasferiti all’acquirente. Nel tale caso è importante svolgere la dovuta diligenza legale della società target assieme con i suoi diritti e obbligazioni verso le terze persone e i rischi collegati coni stessi che possono influenzare il prezzo delle quote. Nota che tutti i contratti concernente la compravendita delle quote societarie devono essere conclusi nella forma dell’atto notarile o nella forma dell’atto autenticato da parte del notaio.
Come già esposto sopra, la proprietà del bene immobile nella Repubblica di Croazia può essere acquista soltanto con la registrazione del suddetto diritto nei libri fondiari. I libri fondiari sono i registri pubblici che contengono tutte le informazioni concernente la proprietà e gli altri diritti proprietari sui beni immobili. Sono consultabili da chiunque è gestiti da parte degli uffici tavolari dei tribunali comunali.
Il libro fondiario è composto dal libro maestro (tomo tavolare) e della collezione dei documenti. Il libro maestro è composto delle partite tavolari. Ogni partita tavolare contiene le informazioni sul corpo tavolare e tutte le modifiche sullo stesso, assieme con le informazioni sui tutti i diritti reali e le loro modifiche concernenti. Ogni partita tavolare contiene il numero della particella tavolare, la descrizione dell’immobile in natura e la superficie dell’immobile, i dati del proprietario dell’immobile e i dati sugli oneri e i diritti reali che diminuiscono il libero godimento del bene immobile (ipotechi, servitù, diritto di costruzione e altre annotazioni) – estratti fondiari “attivi”. La seconda categoria sono gli estratti tavolari storici che presentano tutte le modifiche della proprietà e degli altri diritti reali sull’immobile, circolazione dell’immobile tra le partite tavolari tra tempo. Dunque, dal tale estratto tavolare è possibile determinare tutte le modifiche sul bene immobile dal momento di costituzione dei libri fondiari fino al momento dell’ispezione.
Il catasto è un altro tipo del registro pubblico relativo ai beni immobili nella Repubblica di Croazia. Comunque, il catasto non contiene le informazioni sui diritti reali sui beni immobili ma serve per verificare la posizione, la forma e la superficie dei beni immobili, nonché l’esistenza degli edifici costrutti sui beni immobili o i regimi speciali dei beni immobili (p. es. il settore marittimo).
Inoltre, nel catasto vengono annotati anche i possessori dei beni immobili. In relazione con il precedentemente detto, è importante di diversificare il termine possessorio (possesso) dal termine proprietario (proprietà), ovvero, si può considerare il proprietario del bene immobile soltanto la persona iscritta come il proprietario nei libri fondiari, mentre il possessorio del bene immobile è la persona che tiene un bene immobile nel suo possesso. Cioè, il proprietario dell’immobile non deve contemporaneamente essere anche il possessorio dello stesso.
Le modifiche nel catasto possono essere condotte soltanto in base allo studio geodetico e la delibera dell’ufficio catastale competente.
Come già esposto sopra, i libri fondiari sono rilevanti per la determinazione del proprietario del bene immobile, ovvero, il proprietario lecito del bene immobile è la persona iscritta come il proprietario nei libri fondiari. C’è comunque l’eccezione nel caso che la terza persona gode una protezione di legge diversa.
Tale eccezione può evincere dall’applicazione del principio fondamentale del diritto tavolare – la fiducia nei libri fondiari, prevista anche dalla Legge sulla proprietà. Infatti, è considerato che il libro fondiario rispecchia lo stato fattuale tanto quanto lo stato legale del bene immobile. Perciò, l’acquirente del bene immobile in buona fede che ha agito con fiducia nei libri fondiari non sapendo che lo stato tavolare non corrisponde alla realtà gode la protezione prevista dalla legge.
Due aspetti dell’effetto del principio della fiducia nei libri fondiari sono:
Nel caso che i dati iscritti nei libri fondiari e nel catasto sono armonizzati il catasto registrerà ex officio la persona a beneficio della quale è stata approvata la iscrizione della proprietà come il possessore del bene immobile, in base alla decisione con la quale è stata approvata la iscrizione della proprietà nei libri fondiari.