Kupoprodaja nekretnine u Hrvatskoj

U Republici Hrvatskoj postoje dva osnovna načina stjecanja nekretnina putem naplatnih pravnih poslova:

• stjecanje nekretnine od vlasnika s osnova sklopljenog ugovora o kupoprodaji nekretnine
• stjecanje nekretnine putem otkupa poslovnih udjela trgovačkog društva koje je vlasnik nekretnine.

Stjecanje nekretnine od vlasnika temeljem ugovora o kupoprodaji nekretnina

Ovakvim načinom stjecanja nekretnine stjecatelj ima veću fleksibilnost u pogledu izbora nekretnine koju želi steći pa većina stjecatelja upravo zato izabire ovakav način stjecanja nekretnine.

Glede stjecanja nekretnine temeljem ugovora o kupoprodaji bitno je napomenuti da postoje dva uvjeta za stjecanje nekretnine:

• pravni temelj za stjecanje nekretnine (titulus) – valjani pravni posao
• odgovarajući način stjecanja nekretnine, propisan zakonom (modus) – uknjižba prava vlasništva na nekretnini u zemljišnim knjigama.

Valjani pravni posao podrazumijeva postojanje valjanog ugovora o kupoprodaji nekretnine sklopljen u pisanom obliku s ciljem prijenosa vlasništva s dotadašnjeg vlasnika nekretnine na stjecatelja, a na način određen zakonom.

Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14; u daljnjem tekstu: “ZV“) vlasništvo se stječe upisom tog prava u zemljišnim knjigama temeljem valjane izjave prenositelja prava vlasništva usmjerene na prenošenje njegovog prava vlasništva na stjecatelja (clausula intabulandi).

Radi uknjižbe prava vlasništva mora se o pravnom poslu na čijem se temelju vlasništvo stječe sastaviti isprava čiji sadržaj i oblik mora odgovarati pravilima zemljišnoknjižnog prava. Navedeno znači da clausula intabulandi mora sadržavati potpis dotadašnjeg vlasnika ovjeren od strane javnog bilježnika, bila ona inkorporirana u sam ugovor o kupoprodaji nekretnina ili dana naknadno u formi posebne izjave.

Ukoliko je zatražena uknjižba prava vlasništva, a nisu ispunjene sve pretpostavke koje zemljišnoknjižno pravo propisuje za uknjižbu, dopustit će se predbilježba prava vlasništva, pod uvjetom da su ispunjene barem pretpostavke za dopuštanje predbilježbe (isprave sastavljene u propisanom obliku, vidljiv je pravni temelj stjecanja prava vlasništva, nema sumnje u vjerodostojnost isprave). Ukoliko predbilježba bude opravdana na način i u rokovima određenim zemljišnoknjižnim pravom, vlasništvo se smatra stečenim još u trenutku kad je bio sudu podnesen zahtjev za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnu knjigu.

Stjecanje nekretnine otkupom poslovnih udjela trgovačkog društva koje je vlasnik nekretnine

U slučaju kada se otkupljuju poslovni udjeli određenog trgovačkog društva na stjecatelja istih prelazi cjelokupna imovina tog društva pa tako i nekretnine u njegovom vlasništvu. Pritom je bitno napomenuti kako je kod ovakvog posrednog oblika stjecanja imovine u vlasništvu nekog trgovačkog društva potrebno izvršiti dubinsku pravnu analizu tog društva kao i njegove imovine kako bi se procijenili sva prava i obveze ciljnog trgovačkog društva prema trećim osobama i s njima povezani rizici koji su od utjecaja na cijenu udjela. Ističe se da prilikom otkupa poslovnih udjela ugovori moraju biti sklopljeni u obliku javnobilježničkog akta ili solemnizirane privatne isprave.

Javni upisnici u Republici Hrvatskoj

Zemljišne knjige

Kao što je već prethodno navedeno, vlasništvo nekretnine u Republici Hrvatskoj stječe se uknjižbom tog prava u zemljišnim knjigama. Zemljišne knjige su javne knjige koje sadrže sve informacije vezane za vlasništvo i druga stvarna prava na nekretninama te su dostupne svima, a vode ih zemljišnoknjižni odjeli općinskih sudova.

 Zemljišna knjiga sastoji se od glavne knjige i zbirke isprava, dok se glavna knjiga sastoji od zemljišnoknjižnih izvadaka. Svaki zemljišnoknjižni izvadak sadrži informacije o zemljišnoknjižnom tijelu i svim promjenama na njemu te o svim stvarnim i drugim knjižnim pravima glede tog zemljišnoknjižnog tijela i promjenama tih prava. Svaki zemljišnoknjižni uložak sadrži oznaku čestice nekretnine, opis nekretnine u naravi i njezinu površinu, podatke o vlasniku nekretnine i teretima koji predmetnu nekretninu opterećuju (hipoteke, služnosti, prava građenja i druge zabilježbe na nekretnini) – aktivni zemljišnoknjižni izvadak. Druga vrsta zemljišnoknjižnih izvadaka su povijesni zemljišnoknjižni izvadci koji prikazuju sve promjene vlasništva i drugih knjižnih prava na određenoj nekretnini, njezino kretanje (pripise, otpise) iz jednog zemljišnoknjižnog uloška u drugi kroz povijest. Dakle, iz takvog je zemljišnoknjižnog izvatka moguće utvrditi sve promjene koje su se na nekretnini dogodile od trenutka osnivanja zemljišnih knjiga do trenutka kada se uvid vrši.

Katastar nekretnina

Katastar nekretnina predstavlja još jednu vrstu javnog upisnika vezanog za nekretnine u Republici Hrvatskoj. Međutim, isti ne sadržava informacije o stvarnim ili bilo kojim drugim knjižnim pravima na nekretninama, već služi isključivo utvrđivanju lokacije, oblika i površine nekretnina, kao i postojanju izgrađenih zgrada na nekretninama ili posebnih režima nekretnina (kao npr. pomorskog dobra).

U katastru nekretnina također se zabilježavaju posjednici nekretnina. U odnosu na spomenuto, bitno je razlikovati pojam posjednika (posjeda) od pojma vlasnika (vlasništva) nekretnine jer se vlasnikom nekretnine smatra samo osoba koja je kao takva upisana u zemljišnim knjigama, dok se posjednikom smatra osoba koji nekretninu drži u faktičnom posjedu (odnosno, nekretninu posredno ili neposredno koristi). Dakle, osoba koja je vlasnik nekretnine ne mora istovremeno biti i njezin posjednik.

Promjene u katastru nekretnina moguće je provesti samo temeljem izrađenog geodetskog elaborata i rješenja nadležnog ureda za katastar nekretnina.

Bitno je istaknuti da su, u pravilu, zemljišne knjige relevantne za određivanje vlasnika nekretnine, odnosno, kao što je to već prethodno istaknuto, zakonitim vlasnikom nekretnine smatra se osoba koja je kao vlasnik upisana u zemljišnim knjigama. Iznimku od navedenog pravila predstavljaju slučajevi kada određena treća osoba uživa drugačiju pravnu zaštitu zajamčenu važećim pravom Republike Hrvatske.

Takva iznimka može se pojaviti prilikom primjene osnovnog načela zemljišnoknjižnog prava – povjerenja u zemljišne knjige, koje je propisano i ZV-om. Naime, smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine. Zbog toga, onaj tko je prilikom sjecanja nekretnine postupao u dobroj vjeri s povjerenjem u zemljišne knjige, ne znajući da ono što je u njih upisano nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnoga stanja, uživa glede toga stjecanja pravnu zaštitu.

Pritom je bitno napomenuti da postoje dva aspekta djelovanja načela zaštite povjerenja u zemljišne knjige, a to su:

• Djelovanje povjerenja u istinitost – što znači da će stjecatelj upisom steći nekretninu kao od njezina vlasnika ako je istu stekao u dobroj vjeri od osobe koja je bila upisana kao vlasnik nekretnine iako ona to nije bila, pod uvjetom da mu upis naknadno ne bude izbrisan zbog nevaljanosti.
• Djelovanje povjerenja u potpunost – što znači da će stjecatelj koji je postupao u dobroj vjeri steći pravo vlasništva nekretnine kao da na njoj ne postoje tuđa prava, tereti ni ograničenja koja u trenutku stjecanja iste nisu bila upisana, niti je iz zemljišnih knjiga bilo vidljivo da je zatražen njihov upis. Navedena odredba ne odnosi se na prava, terete i ograničenja koja postoje na temelju zakona, a ne upisuju se u zemljišnu knjigu.

U slučaju kada su podatci u zemljišnim knjigama i katastru zemljišta usklađeni, nadležni će katastar nekretnina, na temelju odluke o upisu prava vlasništva na nekretnini, osobu u čiju je korist dopušten upis prava vlasništva po službenoj dužnosti registrirati i kao posjednika nekretnine.