Porez na nekretnine

Porez na nekretnine predstavlja jedno od najvažnijih pitanja koje treba razmotriti prilikom kupoprodaje, zamjene, nasljeđivanja, darovanja, unošenja i izuzimanja nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanja temeljem zakona,  odluka suda ili drugog tijela. Porezi na nekretnine u Republici Hrvatskoj uređeni su Zakonom o porezu na promet nekretnina, Zakonom o porezu na dodanu vrijednost i Zakonom o porezu na dohodak. U ovom članku istražit ćemo kako se primjenjuju ti porezi s osvrtom na kupoprodaju nekretnine i što trebate znati prije nego što zakoračite u svijet kupoprodaje nekretnina. 

Porez na nekretnine – vrste

1. Porez na promet nekretnina

2. Porez na dodanu vrijednost – PDV

3. Porez na dohodak od imovine po osnovi otuđenja nekretnina.

1. Porez na promet nekretnina

Kako je osnovno pravilo da je kod oporezivanja temeljem prometa nekretnina porezni obveznik stjecatelj nekretnine, lako zaključujemo da je to u smislu sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine upravo kupac.

Porezna stopa: 3% od utvrđene tržišne vrijednosti nekretnine (u trenutku pisanja ovog članka).

Porezna osnovica: tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.

Napomena: Tržišnu vrijednost nekretnine procjenjuje Ministarstvo financija – Porezna uprava i to na temelju podataka o cijeni iste navedenoj u ugovoru o kupoprodaji nekretnine, koje podatke pritom uspoređuje s cijenama koje se postižu ili mogu postići na tržištu za slične nekretnine, uzevši u obzir lokaciju i slično vrijeme realizacije kupoprodaje.

Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine.

Javni bilježnik dužan je dostaviti jedan primjerak ugovora o kupoprodaji nadležnoj ispostavi Porezne uprave odmah po ovjeri potpisa na ugovoru o kupoprodaji, a najkasnije u roku od 30 dana.

Porezna uprava donosi rješenje kojim utvrđuje poreznu obvezu.

Plaćanje: u roku od 15 dana od dana dostave rješenja Porezne uprave.

2. Porez na dodanu vrijednost (PDV)

PDV na kupoprodaju nekretnine dužni su obračunati i platiti porezni obveznici upisani u registar obveznika PDV-a kad sklapaju ugovor o kupoprodaji:

• građevinskog zemljišta (u smislu Zakona o PDV-u smatra se da je to zemljište za koje je izdan završni akt kojim se odobrava građenje);
• roh-bau građevine;
• nove građevine ili dijela iste i zemljišta na kojem se nalazi prije prvog nastanjenja odnosno korištenja;
• građevine ili dijela građevine i zemljišta na kojem je ista izgrađena ako je od datuma prvog korištenja ili nastanjenja do kupoprodaje prošlo od manje od 2 godine;
• rekonstruiranu građevinu, ako su troškovi rekonstrukcije u prethodne dvije godine prije isporuke veći od 50% prodajne cijene.

Porezna osnovica: kupoprodajna cijena nekretnine

Porezna stopa: 25% (u trenutku pisanja ovog članka).

Oslobođenje od plaćanja PDV-a primjenjuje se ukoliko se sklapa ugovor o kupoprodaji:

• građevine ili dijela građevine i zemljišta na kojem je ista izgrađena ako je od datuma prvog korištenja ili nastanjenja do kupoprodaje prošlo više od 2 godine;
• poljoprivrednog zemljišta i svakog drugog zemljišta, osim građevinskog zemljišta.

Napomena: Porezni obveznik koji prodaje nekretninu oslobođenu plaćanja PDV-a drugom poreznom obvezniku može izabrati oporezivanje ako je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti.

3. Porez na dohodak od imovine po osnovi otuđenja nekretnina

Ovaj porez plaća prodavatelj nekretnine, ukoliko se nekretnina prodaje unutar dvije godine otkad ju je isti stekao.

Transakcija je oslobođena plaćanja predmetnog poreza ukoliko:

• je nekretnina služila za stanovanje prodavatelju i uzdržavanim članovima njegove uže obitelji (uz određene iznimke);
• je otuđenje obavljeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji;
• je otuđenje obavljeno između razvedenih bračnih drugova, ako je otuđenje u neposrednoj svezi s razvodom braka;
• je otuđenje u neposrednoj svezi s nasljeđivanjem nekretnina (također uz određene iznimke);
• je nekretnina otuđena nakon dvije godine od dana nabave.

Prijavu dohotka od imovine po osnovi otuđenja nekretnine dužan je podnijeti prodavatelj nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema svom prebivalištu u roku od 8 dana od otuđenja nekretnine.

Porezna stopa: 24% (u trenutku pisanja ovog članka).

Porezna osnovica: razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda, s mogućnošću odbijanja troškova otuđenja kao izdataka.

Plaćanje: jednokratno, u roku od 15 dana od primitka rješenja Porezne uprave.