Oporezivanje kupoprodaje nekretnina

Oporezivanje prometa nekretnina (kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje temeljem zakona, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela) u Republici Hrvatskoj uređeno je prvenstveno Zakonom o porezu na promet nekretnina, zatim Zakonom o porezu na dodanu vrijednost i Zakonom o porezu na dohodak. Ovim člankom bit će obrađeno oporezivanje prometa nekretnina s osnova kupoprodaje.

Koja se porezna opterećenja mogu pojaviti prilikom kupoprodaje nekretnina?

1. Porez na promet nekretnina ili
2. Porez na dodanu vrijednost – PDV (u daljnjem tekstu se detaljnije pojašnjava kad se plaća koji od navedenih poreza)
3. Porez na dohodak od imovine po osnovi otuđenja nekretnina
   1. Prirez porezu na dohodak

1. Porez na promet nekretnina

Kako je osnovno pravilo da je kod oporezivanja temeljem prometa nekretnina porezni obveznik stjecatelj nekretnine, lako zaključujemo da je to u smislu sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine upravo kupac.

Porezna stopa: 3% od utvrđene tržišne vrijednosti nekretnine (u trenutku pisanja ovog članka).

Porezna osnovica: tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.

Napomena: Tržišnu vrijednost nekretnine procjenjuje Ministarstvo financija – Porezna uprava i to na temelju podataka o cijeni iste navedenoj u ugovoru o kupoprodaji nekretnine, koje podatke pritom uspoređuje s cijenama koje se postižu ili mogu postići na tržištu za slične nekretnine, uzevši u obzir lokaciju i slično vrijeme realizacije kupoprodaje.

Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine.

Prijavu poreza na promet nekretnina dužan je podnijeti nadležnoj ispostavi Porezne uprave javni bilježnik po ovjeri potpisa na ugovoru o kupoprodaji, a najkasnije u roku od 30 dana.

Porezna uprava donosi rješenje kojim utvrđuje poreznu obvezu.

Plaćanje: u roku od 15 dana od dana dostave rješenja Porezne uprave.

2. Porez na dodanu vrijednost (PDV)

PDV na kupoprodaju nekretnine dužni su obračunati i platiti porezni obveznici upisani u registar obveznika PDV-a kad sklapaju ugovor o kupoprodaji:

• građevinskog zemljišta (u smislu Zakona o PDV-u smatra se da je to zemljište za koje je izdan završni akt kojim se odobrava građenje);
• roh-bau građevine;
• nove građevine ili dijela iste i zemljišta na kojem se nalazi prije prvog nastanjenja odnosno korištenja;
• građevine ili dijela građevine i zemljišta na kojem je ista izgrađena ako je od datuma prvog korištenja ili nastanjenja do kupoprodaje prošlo od manje od 2 godine;
• rekonstruiranu građevinu, ako su troškovi rekonstrukcije u prethodne dvije godine prije isporuke veći od 50% prodajne cijene.

Porezna osnovica: kupoprodajna cijena nekretnine

Porezna stopa: 25% (u trenutku pisanja ovog članka).

Oslobođenje od plaćanja PDV-a primjenjuje se ukoliko se sklapa ugovor o kupoprodaji:

• građevine ili dijela građevine i zemljišta na kojem je ista izgrađena ako je od datuma prvog korištenja ili nastanjenja do kupoprodaje prošlo više od 2 godine;
• poljoprivrednog zemljišta i svakog drugog zemljišta, osim građevinskog zemljišta.

Napomena: Porezni obveznik koji prodaje nekretninu oslobođenu plaćanja PDV-a drugom poreznom obvezniku može izabrati oporezivanje ako je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti.

3. Porez na dohodak od imovine po osnovi otuđenja nekretnina

Ovaj porez plaća prodavatelj nekretnine, ukoliko se nekretnina prodaje unutar dvije godine otkad ju je isti stekao.

Transakcija je oslobođena plaćanja predmetnog poreza ukoliko:

• je nekretnina služila za stanovanje prodavatelju i uzdržavanim članovima njegove uže obitelji (uz određene iznimke);
• je otuđenje obavljeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji;
• je otuđenje obavljeno između razvedenih bračnih drugova, ako je otuđenje u neposrednoj svezi s razvodom braka;
• je otuđenje u neposrednoj svezi s nasljeđivanjem nekretnina (također uz određene iznimke);
• je nekretnina otuđena nakon dvije godine od dana nabave.

Prijavu dohotka od imovine po osnovi otuđenja nekretnine dužan je podnijeti prodavatelj nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema svom prebivalištu u roku od 8 dana od otuđenja nekretnine.

Porezna stopa: 24% (u trenutku pisanja ovog članka).

Porezna osnovica: razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda, s mogućnošću odbijanja troškova otuđenja kao izdataka.

Plaćanje: jednokratno, u roku od 15 dana od primitka rješenja Porezne uprave.

1. Prirez porezu na dohodak

Prirez porezu na dohodak obračunava se i plaća ako je u mjestu prebivališta ili uobičajenog boravišta obveznika poreza na dohodak prirez porezu na dohodak propisan gradskom ili općinskom odlukom.